Qual è la differenza tra usufrutto e nuda proprietà? E in cosa consiste il diritto d’uso? Si tratta di diritti che fanno parte del nostro quotidiano e che interessano tutti da vicino.
I diritti reali diversi dalla proprietà sono chiamati diritti reali su cosa altrui e si dividono in due categorie:
– diritti reali di godimento:
• usufrutto
• uso
• abitazione
• enfiteusi
• servitù
– diritti reali di garanzia
• pegno
• ipoteca
Mi vorrei soffermare principalmente su usufrutto, uso e abitazione, ovvero quei diritti reali su cosa altrui che hanno in comune la caratteristica di esercitarsi su beni di proprietà altrui e per il fatto che hanno un contenuto più limitato rispetto al diritto di piena proprietà. Il proprietario del bene gravato dal diritto reale minore viene definito “nudo proprietario”.
L’usufrutto è la facoltà di godimento diretto ed indiretto di una cosa e la facoltà di disporre del diritto stesso, rispettandone la destinazione economica. La durata dell’usufrutto non può superare la vita dell’usufruttuario. Se quest’ultimo è una persona giuridica, l’usufrutto non può durare più di trent’anni. L’usufruttuario può anche cedere il proprio diritto per un certo periodo o per tutta la durata, a patto che ciò non sia vietato dal titolo costitutivo. La cessione deve comunque essere notificata al proprietario, ma finché non viene notificata, l’usufruttuario è socialmente obbligato con il cessionario nei confronti del proprietario.
Il diritto di abitazione di una casa consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai propri bisogni e della propria famiglia.
L’uso, invece, riguarda la possibilità di utilizzare una cosa e, se fruttifera, sé possibile raccogliere i frutti per quanto serve per sé e per la propria famiglia.
Al contrario dell’usufrutto, il diritto di abitazione e l’uso non possono essere ceduti o dati in locazione. Quanto alla durata del diritto di abitazione, bisogna riferirsi alla regola dell’usufrutto.
Per determinare il valore di usufrutto occorre moltiplicare la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario. Il valore di usufrutto concesso per la vita intera di una persona varia a seconda dell’età del beneficiario, o nel caso di più usufruttuari, di quella del più giovane. Il diritto di abitazione segue le stesse regole di calcolo del diritto di usufrutto.
Una differenza di non poco conto tra diritto di usufrutto e diritto di abitazione è che il primo è pignorabile, mentre il secondo, secondo un’interpretazione ormai consolidata, non lo sarebbe. Le norme che regolano tale posizione sono l’art. 1024 del Codice civile, che vieta cessione e locazione dei diritti di uso e abitazione, e gli artt. 2810, 2814, 2815, 2816, che disciplinano l’ipoteca su usufrutto e nuda proprietà e altri diritti reali senza dire nulla sul diritto di abitazione. Tutto ciò fa quindi propendere per l’impignorabilità del diritto di abitazione del debitore.
Ci sono anche dei casi di usufrutti collettivi.
Uno è il caso del cousufrutto che si verifica quando l’usufrutto spetta a più persone contemporaneamente: ciascun individuo è titolare di una quota indivisa e può disporre del bene compatibilmente con l’uso da parte degli altri contitolari. Ove uno dei titolari dell’usufrutto muoia o rinunci al proprio diritto, la Sua quota si estingue e il nudo proprietario ne diventa titolare.
Il secondo caso è rappresentato dall’usufrutto congiuntivo tra più contitolari con accrescimento reciproco tra gli stessi. Qualora uno dei contitolari morisse o rinunciasse, il suo diritto non si estinguerebbe consolidandosi al nudo proprietario, ma si trasferirebbe a vantaggio degli altri cousufruttuari che vedrebbero così accrescere la propria quota. Si tratta quindi di una soluzione da utilizzare nel caso di coniugi o conviventi.
Tra gli usufrutti collettivi, rientra anche l’usufrutto successivo: in questo caso, il proprietario può trasferire la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto non solo per sé stesso ma anche, dopo di lui, per altre persone.
Tuttavia, questa possibilità è vietata in ambito successorio. Di conseguenza, l’usufrutto non si consolida con la nuda proprietà dopo la morte del primo titolare, ma continua a favore dei successivi.
Infine, l’usufrutto legale è un particolare tipo di usufrutto in quanto è posto nell’interesse dei figli e della famiglia e non può quindi essere ceduto e assoggettato ad esecuzione forzata.
